Die Tokenisierung von Immobilien hat begonnen – und sie ist nicht so aufregend wie erhofft …

Exporo ist eine deutsche Plattform, auf dem man auch Kleinbeträge te Immobilien investieren kann. Diegene Investments bildet Exporo indien Token auf Ethereum ab. Wir schauen uns diegene Plattform an – und vor allem greneboom Vorteil, greneboom sie aus der Tokenisierung zieht. Oder eben nicht?

Immobilien sind so eine Sache. An sich ein tolles Investment, vielleicht halsdoek uitgelezene überhaupt: Man hat laufende Einnahmen, während der Preis te der Wetmatigheid steigt. Wäre bloß diegene Einstiegshürde nicht so hoch. Nicht jeder hat sjabloon ein twee Hunderttausend Euro übrig.

Wäre es nicht großartig, wenn jeder te Immobilien investieren könnte? Ab, sagen wir, einem Euro? Oder zumindest schon sjabloon ab 500? Genau halsdoek ist, wasgoed Exporo anbietet: Man kann Kleinbeträge te Immobilien investieren. Oder, um genau zu sein: Te durch Immobilien gedeckte Wertpapiere. Aber dazu gleich mehr.

Wasgoed uns nämlich vor allem interessiert, sind diegene Token. Exporo bildet diegene Immobilien indien Token auf der Ethereum-Blockchain ab. Schon seit Anfang 2020. Welchen Vorteil zieht diegene Plattform daraus? Und warum – um nochmal ein Stück vorzugreifen: bleibt Exporo so weit unter dem, wasgoed Token eigentlich könnten?

Einer der Geschäftsführer der Exporo-Gruppe, Patrick Hartmann, hat uns dafür ein Vraaggesprek gegeben. Er ist verantwortlich für halsdoek gesamte regulierte Vermittlungsgeschäft durch diegene BaFin-regulierte Exporo Investment GmbH.

„Diegene positiven Eigenschaften des direkten Immobilienbesitzes, ohne dessen Nachteile.“

Bevor wir erforschen, wie Exporo Token verwendet, müssen wir erst einmal klären, wasgoed Exporo überhaupt macht und anbietet.

Ein Investment bei Exporo erwirtschaftet 4-6 Prozent Zinsen bei einer Laufzeit von bis zu 3 bzw. 10 Jahren an. Dabei bietet Exporo zwei Arten vo Wertpapieren an: „Exporo Finanzierung“ ist ein Darlehen an Projektentwickler, diegene damit ergänzend zur Finanzierung durch diegene Canap Kapital aufnehmen. Exporo vermittelt greneboom Kredit und verkauft diegene Forderung an diegene Kunden. Bei Propvest, der neue Marke des Unternehmens, finanziert Exporo selbst eine Immobilie, zum Vat durch diegene Canap, zum Vat durch Schuldverschreibungen. Diese Schuldverschreibungen vermittelt Exporo indien Wertpapier an seine Kunden.

Halsdoek Ganze ist, wenn man aus dem Kryptoraum kommt, nicht unbedingt spektakulär. Aber es ist ein einigermaßen solides, einigermaßen lukratives Investment te Euro, dass halsdoek Portfolio ordentlich abrunden kann.

Diegene Wertpapiere sind durch Immobilien gedeckt. Sollte es dennoch zum Ausfall kommen, zeigt sich halsdoek Risiko, halsdoek man bei diesem Zinssatz mitkauft: Da diegene Wertpapiere nachrangig gedeckt sind, wird im Insolvenzfall zuerst diegene Canap bedient. Diegene Investoren erhalten im Falle von überschüssigen Beträgen anteilig ihr Strafbaar zurück.

Patrick Hartmann meint, Exporo „reproduziert diegene positiven Eigenschaften des direkten Immobilienbesitzes, ohne dessen Nachteile.“ Bei greneboom Kunden kommt halsdoek Modell offensichtlich an: Exporo hat bereits 423 Projekte finanziert, mehr indien 30.000 User haben mehr indien 800 Millionen Euro investiert. Der Bedarf ist da.

Aber kommen wir zu der Frage, diegene für uns viel wichtiger ist: Wasgoed macht Exporo mit der Blockchain? Wie hilft diegene Technologie einem Investment te Immobilien?

Eigentlich kann man halsdoek noch nicht sjabloon vergleichen …

Aufmerksam auf Blockchains und Token wurde man bei Exporo schon vor einigen Jahren. Der Startschuss für greneboom Einsatz der DLT-Technologie fiel Anfang 2019. Da hatte diegene Bundesaufsicht für Finanzdienstleistungen, diegene BaFin, gerade mit dem Token von BitBond den ersten deutsche STO (Security Token Offering) gebilligt.

Diegene Mitarbeiter von Exporo informierten sich. Sie arbeiteten sich te diegene Technik ein und verglichen diegene Blockchain mit greneboom Lösungen, diegene sie bisher verwendeten.

Exporo verkauft greneboom Kunden wie gesagt Wertpapiere. Diese Wertpapiere müssen nun irgendwo verwahrt werden. Im traditionellen Finanzwesen verwahrt man Wertpapiere „global“: Eine Partei verwahrt sie alle. Halsdoek ist üblicherweise eine Depotbank. Sie steht zusammen mit ihren Geschäftspartnern, Dienstleistern und Subunternehmern zwischen jedem Transfer eines Wertpapiers. Klingt merkwürdig, wenn man sich te der Krypto-Welt bewegt, aber so funktioniert halsdoek klassische Finanzwesen.

„Wir haben damals verglichen, welche Vor- und Nachteile Blockchain-Token im Vergleich mit der Verwahrung bei einer Depotbank haben,“ erzählt Hartmann. Der Vergleich schlug sehr eindeutig aus: Diegene global verwahrte Infrastruktur (Depotbank) mit ihren alten, traditionellen Verfahren ist deutlich langsamer und teurer, diegene Blockchain günstiger und schneller.

„Diegene Fixkosten der traditionellen Verfahren sind relativ hoch. Wenn man wie wir unseren Kunden Investitionen ab einem Euro ermöglicht, geht halsdoek nicht, da diegene Fixkosten jouw Kundigheid, Transaktion und Depot zu hoch sind.“ Indien man damals, 2019, diegene Infrastrukturen verglichen habe, sei diegene Blockchain um greneboom Faktor 10 günstiger gewesen.

Ebenso deutlich gewinnt diegene Blockchain bei der Geschwindigkeit. „Wenn Sie te greneboom alten Modellen Zinsen auszahlen, sind immermeer diverse Partner involviert: Zahlstelle, Clearstream, Depotbanken & weitere Dienstleister. All halsdoek braucht Zeit und macht Arbeit.“ Mit der Blockchain könne man te ganz anderen Zyklen denken und arbeiten. „Diegene grundsätzliche Definition von Schnelligkeit ist eine ganz andere. Sie haben Transaktionen te Sekunden. Halsdoek ist im alten Modell nicht denkbar.“

Diegene Entscheidung war einfach. Ein No-Brainer. Danach ging es ganz schnell: Exporo suchte seine Blockchain-Dienstleister, fand u.a. greneboom mit Berliner Startup UpVest einen Kryptoverwahrer, und bringt seit dem Sommer 2019 greneboom Großteil seinwachter Wertpapiere indien ERC-Token auf der Ethereum-Blockchain heraus. „Halsdoek ganze ist aus Sicht von Blockchain-Profis nicht allzu spektakulär“ wiegelt Hartmann ab. “Für uns und unsere immobilien-affinen Kunden ist diegene Blockchain allerdings eine wichtige Infrastruktur, diegene uns eine Reihe von Vorteilen beschwert”.

Tatsächlich merken diegene Kundigheid wenig von der Blockchain. Wer Krypto gewohnt ist, kann nur enttäuscht sein, wie wenig diegene Token ändern. Von der Revolution und der Disruption, von der auch das Blog von Exporo schreibt, ist nicht viel zu spüren.

Diegene Tokenisierung der Immobilienbranche steht noch am Anfang

Immermeer wenn über Tokenisierung nachgedacht wird, und darüber, wie man Immobilien tokenisiert, gibt es diese Idealvorstellung: Jeder wird Eigentümer eines Teils der Immobilie, bekommt einen Vat der Mieteinnahmen, kann halsdoek Token verkaufen, kann es verpfänden. Eben wie bei einer echten Immobilien.

Warum nicht so? Warum zerschlägt Exporo diegene Immobilie nicht te Tausende Token und verkauft diese? Warum stattdessen eine indien Wertpapier verpackte Schuldforderung?

„Halsdoek ist keine Tokenisierung im Sinne einer Kryptowährung,“ räumt Hartmann ein. “Der von uns eingesetzte Security Token repräsentiert halsdoek Rechtspleging des Kunden auf laufende Erträgen und Wertsteigerungen der darunter liegenden Immobilie”. Er erklärt: „EU-weit ist eine wirkliche Tokeniserung von Immobilien rechtlich kaum möglich und derzeit noch nicht skalierbar. Der Weg zur tatsächlichen Tokenisierung von Immobilien im Massengeschäft ist noch relativ weit.“

Eine wesentliche Hürde ist te Deutschland halsdoek Grundbuch. Denn es, und nur es, bestimmt, wem eine Immobilie wirklich gehört. Und halsdoek Grundbuch ist noch Jahrzehnte weit davon entfernt, auf eine Blockchain zu wandern. Wenn überhaupt jemals. Hier müsste der Gesetzgeber diegene Weichen stellen.

Halsdoek ist der Unterschied zu greneboom Depotbanken. Diese sind Akteure auf dem Markt. Sie kann man durch andere ersetzen, etwa einen Blockchain-Dienstleister, wenn dieser bessere Konditionen anbietet. Halsdoek Grundbuchamt dagegen ist eine staatliche Institution. Es gibt keinen Wettbewerb und keine Wahl. Damit sich hier etwas bewegt, erklärt Hartmann, „muss der Staat bzw. der Gesetzgeber bereit sein. Und halsdoek ist sicherlich noch ein weiter Weg.“

Exporo könnte natürlich ein Grundbuch auf einer Blockchain abbilden. Aber damit halsdoek valide ist, müsste halsdoek Portal mit jedem Token-Transfer auch einen Eintrag im Grundbuch veranlassen. Und halsdoek ist bei 500-1000 Anleger jouw Projekt zuviel. „Diegene können wir nicht alle ins Grundbuch eintragen, schon gar nicht mit der Schnelligkeit, diegene wir ansonsten unseren Kunden bieten.“

Eine werkelijke Tokenisierung scheint derzeit bei Immobilien einfach nicht drin zu sein. Halsdoek muss man so wohl akzeptieren. Wer auf einen Token oder greneboom Bitcoin der Immobilienbranche gewartet hat, wird nicht finden, wasgoed er sucht.

Viele Kundigheid möchten Ihre privaten Schlüssel gar nicht selbst kontrollieren

Wer Erfahrung mit Krypto hat, erkennt allerdings rasch, wie weit Exporo auch sonst unter greneboom Möglichkeiten der Token bleibt.

Wir Einwohner des Landes Krypto sind es gewohnt, unsere Schlüssel selbst zu verwalten. Wer halsdoek nicht kann, dem gehört ein Token nicht wirklich. Assets – ob Bitcoin oder Token – können wir selbstverständlich von einem Marktplatz zum anderen versenden. Wer Ethereum verwendet, loggt sich mit Metamask mit seinwachter Adresse te Dapps ein, hantiert mit Token und benutzt Smart Contracts, während er Herr seinwachter Schlüssel bleibt.

Wer von Crypto-Märkten kommt, ob von zentralisierten Plattformen wie Bitcoin.de oder dezentralen wie Uniswap oder Opensea – der fühlt sich bei Exporo te der Zeit zurückversetzt. Halsdoek – passiert mit dieser Technologie? Halsdoek – ist diegene Revolution, auf diegene wir alle gewartet haben?

Es beginnt damit, dass man diegene Token, diegene man bei Exporo erwirbt, nicht selbst verwalten kann. Ursprünglich wurden sie vom Dienstleister UpVest für diegene User verwahrt. Später hat Exporo diegene Zusammenarbeit mit UpVest beendet; nun arbeitet halsdoek Portal mit dem deutschen Krypto-Verwahrer Tangany aus München zusammen.

Aber für greneboom User bleibt vieles beim Alten: Diegene Einsichtnahme te diegene Wallet erfolgt für greneboom Kunden über halsdoek Vooraanzicht-End von Exporo, te dem diegene Wallet-Bestände des Kunden via API gespiegelt werden. Auch der Peer-to-Peer-Handelsplatz ist derzeit ausschließlich über diegene Exporo-Plattform nutzbar. Im Grunde bleibt vieles so, wie man es vom zentralisierten Finanzwesen kennt: diegene Abhängigkeit, diegene Intransparenz. Dennoch ist es für diegene Immobilienbranche ein riesiger Schritt für eine optimale Infrastruktur im Retail-Geschäft.

„Grundsätzlich können unsere Kunden zum Verwahrer gehen und ihn auffordern, diegene Token auf eine private Wallet zu übertragen,“ erklärt Hartmann. Überraschend ehrlich fügt er hinzu: „Aber wir forcieren halsdoek nicht, weil es für unsere Kunden derzeit weder einen Mehrwert hätte, noch der Bedarf vorhanden ist. Für unsere Kunden stehen diegene Immobilien im Vordergrund, nicht diegene Infrastruktur dahinter.”

Vielleicht hängt es aber auch damit zusammen, dass Exporo te greneboom Smart Contract eine Whitelist einprogrammiert hat: „Halsdoek Senden und Empfangen von Exporo-Token ist nur möglich, wenn diegene Inhaberadresse te halsdoek KYC/AML Register (GlobalWhitelist Contract) auf der Ethereum Blockchain eingetragen ist,“ erklärt Hartmann. “Compliance ist Key te unserem Geschäft.”

Grund hierfür sind gesetzliche Vorgaben, etwa zur Verhinderung von Geldwäsche. Niettemin eine solche Architektur macht es technisch mehr oder weniger unmöglich, halsdoek Potenzial von Token auch nur annährend auszuschöpfen.

Viele Möglichkeiten, aber eine eingeschränkte Nutzung

Man könnte so viel mit Wertpapieren machen, diegene auf Ethereum tokenisiert wurden: Sie auf anderen Marktplätzen handeln, ja, auf dezentrale Märkte wie UniSwap bringen, bei Compound oder Nexo indien Kollateral verwenden, um sich Strafbaar zu leihen, Zahlungen automatisieren, sie vanaf Multisig verwalten und so weiter. Eben all halsdoek, wasgoed diegene Tokenisierung erst so großartig macht.

Halsdoek, wasgoed Exporo hingegen macht, ist mit Hilfe der Blockchain einen 100 Jahre alten Prozess zu verschlanken und kosteneffizienter zu gestalten. Man benutzt eine neue Technologie mit der Praxis alter Verfahren. Halsdoek mogen diegene alten Verfahren reuze verbessern. Aber es verpasst diegene grundsätzliche Chancen der Technologie.

Ein wenig erinnert dies an Tycho Brahe, greneboom großen dänischen Astronomen des 16. Jahrhunderts. Brahe hatte greneboom Sternenhimmel mithilfe modernster Gerätschaften und einer schier übermenschlichen Ausdauer genauer kartiert indien jeder vor ihm. Niettemin er wagte nicht greneboom radikalen Schluss, zu dem ihn diegene Daten eigentlich zwangen – greneboom Paradigmenwechsel zum heliozentrischen Weltbild. Stattdessen entwickelte Brahe ein funktionierendes, aber extrem verkopftes Modell, te dem sich diegene Sonne um diegene Erde drehte, aber diegene Planeten um diegene Sonne: Er fixte diegene Probleme des alten Verfahrens, hielt aber an diesem fest.

Hartmann stimmt zu, dass es „total synoniem wäre“, wenn man diegene Token auch auf anderen Marktplätzen handeln könnte. Aber „fairerweise muss man sagen, dass wir noch am Anfang stehen, und um Liquidität zu schaffen, muss man greneboom Markt bündeln.“ Es hätte daher für diegene Kunden wenig Vorteile, wenn sie diegene Token auch woanders handeln könnten.

Der Geschäftsführer kommt dabei immermeer wieder auf die regulatorischen Anforderungen des Geschäftsmodells und die zugrunde liegenden Gesetze zu sprechen. Vor allem halsdoek Gesetz zur Kryptoverwahrung und halsdoek Gesetz über elektronische Wertpapiere. Diese Gesetze leisten zwar eine gute und international beachtete, teilweise sogar bewunderte Arbeit dabei, greneboom Boden dafür zu ebnen, dass Zitbanken und andere etablierte Akteure einen Zugang zum Blockchain-Markt finden.

Allerdings definieren diegene Gesetze Kryptoverwahrer auf eine ähnliche Weise wie diegene Depotbanken. Halsdoek macht es schwer für Startups, Fuß zu fassen, und leichter für Zitbanken, ihre Stellung zu erhalten. „Diegene Gesetze,“ meint Hartmann, „sind häufig so gemacht, dass sie diegene etablierten Player schützen. Von wirklicher Dezentralität sind wir noch weit entfernt, wobei erste Schritte bei Wertpapieren und te der Folge auch Aktien mit greneboom aktuellen Gesetzen geschaffen wordt sind.“ Der Weg dorthin sei beschritten, werde aber noch Jahre, wenn nicht Jahrzehnte dauern.

Der Kreis schließt sich

Aber auch so ist Exporo schon an diegene Limieten der Blockchain gestoßen. Besser gesagt: An diegene Limieten von Ethereum.

Indien sie 2019 diegene traditionelle Depotbank-Infrastruktur mit Ethereum verglichen haben, waren Transaktionen 10 Modelvorm günstiger. Niettemin seitdem sind diegene Gebühren bei Ethereum rasant gestiegen. Ein Token-Transfer kostet mittlerweile 3-5 Euro. Mindestens. „Halsdoek hat bei unserem kleinteiligen Geschäft hohe Kosten verursacht, da wir greneboom Transfer sowie alle weiteren direkten Kosten für unsere Kunden übernehmen.“

Exporo schaute sich also nach einer Lösung um. Diese bot der neue Verwahrer Tangany an: Diegene Token selbst liegen weiterhin auf der öffentlichen Ethereum-Blockchain, maar der Transfer, von Exporo zu greneboom Kunden und von Kundigheid zu Kundigheid, geschieht te der Omnibus-Wallet von Tangany. Bei diesen Transaktionen, so Hartmann „fallen keine Transaktionen auf der Ethereum Blockchain an und diegene variablen Transaktionsgebühren entfallen. Diegene Bestände innerhalb der Omnibuswallet(s) werden über eine von Tangany betriebene private Quorum Blockchain zugeordnet.“

Diegene Quorum-Blockchain ist eine Kunst private Version von Ethereum mit einem anderen Konsensalgorithmus. Immerhin gibt es einen öffentlichen Explorer, auf dem man te diegene Transaktionen einsehen kann. Dennoch schließt sich hier der Kreis: Diegene tokenisierten Wertpapiere werden nicht mehr auf einer öffentlichen Blockchain übertragen, sondern einer privaten. Im Grunde sind wir also vollständig bei einer Datenbank angelangt. Dass diegene Kunden davon wenig mitbekommen, ist vielleicht am vielsagendsten.

“Sobald sich diegene Kosten durch Ethereum 2.0 und diegene Umstellung des Konsensalgorithmus wieder normalisiert haben, können wir uns vorstellen, wieder auf ein öffentliches Modell umzustellen”, stellt Hartmann te Aussicht. “Abschließend bleibt zu sagen, dass wir bei Exporo diegene derzeitigen Möglichkeiten der Tokenisierung von Immobilien te Bezug auf ein tragfähiges und nachhaltiges Geschäftsmodell voll ausgeschöpft haben. Wasgoed hier diegene Zukunft bringen wird, werden wir sehen und aktiv begleiten.”